作為上市公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，深圳市物業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深物業(yè)集團(tuán)”）2007年前連續(xù)多年虧損，企業(yè)發(fā)展乏力，并帶上了“ST”帽子，隨時(shí)都有退市甚至倒閉的可能。新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子于2007年在企業(yè)危難之際走馬上任，從提升品牌入手，做精做優(yōu)項(xiàng)目及服務(wù)，不斷完善規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，開拓新的業(yè)務(wù)市場(chǎng)，企業(yè)步入快速發(fā)展軌道，集團(tuán)品牌價(jià)值、綜合實(shí)力及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得到大幅度提升，并實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的同步發(fā)展。2008年便扭虧為盈，并很快摘掉了“ST”帽子，至2012年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.4億元，為2007年5.57倍，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4.85億；2008年至2012年，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)年復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到29%和63%；今年1至9月份，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.8億元，利潤(rùn)4.62億元；凈資產(chǎn)由2007年底的5.66億元增長(zhǎng)為18.57億元，漲幅高達(dá)328%。企業(yè)先后榮獲“2011年廣東房地產(chǎn)最具發(fā)展?jié)摿?0強(qiáng)”、“2011—2012年度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)百?gòu)?qiáng)”、2010中國(guó)地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力50強(qiáng)”；“2011廣東房地產(chǎn)最具發(fā)展?jié)摿?0強(qiáng)”；“2012年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司百?gòu)?qiáng)企業(yè)”。深物業(yè)集團(tuán)成功闖出一條國(guó)企發(fā)展之路。 

一、市場(chǎng)由深圳本土向全國(guó)轉(zhuǎn)變，通過(guò)實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目與土地的關(guān)系就如同面包與面粉的關(guān)系，沒有足夠的面粉談面包就如同紙上談兵。為此，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)高度重視土地儲(chǔ)備工作。一是根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃做好土地儲(chǔ)備計(jì)劃，并在計(jì)劃期內(nèi)調(diào)配好資金；二是加大研究力度，培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)跟蹤目標(biāo)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，積累地塊信息，培養(yǎng)相關(guān)人員的研究分析能力，提高可研報(bào)告的科學(xué)性，為公司決策提供依據(jù)；三是在注重調(diào)查研究、控制投資風(fēng)險(xiǎn)的前提下，發(fā)現(xiàn)合適地塊，果斷出手。 

　　深物業(yè)集團(tuán)原有土地儲(chǔ)備均在深圳本土，但隨著不斷開發(fā)面臨著枯竭的境地。而深圳的土地越來(lái)越少、成本也越來(lái)越高，在深圳拿地難度越來(lái)越大。為此，深物業(yè)集團(tuán)將眼光移向全國(guó)。房地產(chǎn)業(yè)與本地的經(jīng)濟(jì)狀況密切相關(guān)，既要取得好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，又要最大限度地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)這一分析判斷，他們將儲(chǔ)地目標(biāo)瞄準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)的二、三線城市，積極參與土地競(jìng)標(biāo)。2010年2月10日競(jìng)得徐州占地面積9.69萬(wàn)平方米建設(shè)用地，2010年7月18日競(jìng)得東莞市一塊面積為66881平方米的土地，2011年1月31日競(jìng)得揚(yáng)州67872平方米用地。此外在投控公司大力支持下通過(guò)資產(chǎn)置換獲得了前海月亮灣土地。至此，合計(jì)新增建筑面積達(dá)到38.3萬(wàn)平方米。從當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)分化來(lái)看，充分論證了當(dāng)時(shí)決策的正確。 

　　但深物業(yè)集團(tuán)并沒有滿足，決定繼續(xù)開拓長(zhǎng)三角、珠三角及其周邊區(qū)域的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)土地競(jìng)拍等多種形式儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)資源，為未來(lái)的發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，繼續(xù)盤活集團(tuán)現(xiàn)有土地資源。 

　　在物業(yè)管理方面也在全國(guó)攻城拔寨。所屬深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司逐漸將業(yè)務(wù)中心轉(zhuǎn)移到深圳市外。今年3月份，通過(guò)市場(chǎng)投標(biāo)，成功接管了阿里巴巴杭州總部35萬(wàn)平方米的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，標(biāo)志著國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司在市場(chǎng)拓展方面邁上了一個(gè)新臺(tái)階。今年11月份，又成功中標(biāo)了重慶高新區(qū)西永微電子工業(yè)園54萬(wàn)平方米的物業(yè)管理面積，也使重慶國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司服務(wù)面積達(dá)到400萬(wàn)平方米，綜合實(shí)力排在重慶物管行業(yè)前五位。此外還接管了華為坂田基地研發(fā)大樓、行政辦公樓等共68萬(wàn)平方米物業(yè)管理面積。他們還競(jìng)得內(nèi)蒙呼倫貝爾行政中心物業(yè)、中國(guó)聯(lián)通山東分公司總部及培訓(xùn)基地、瑞典沃爾沃山東研發(fā)中心等物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)除深圳本土外，已經(jīng)遍及山東、內(nèi)蒙、重慶、杭州、徐州等地，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目超過(guò)70個(gè)。目前，物業(yè)管理面積由2007年400多萬(wàn)平方米，發(fā)展到超過(guò)1000萬(wàn)平方米，其中深圳市外達(dá)到800多萬(wàn)平方米，占到80%以上，成為國(guó)內(nèi)少數(shù)管理1000萬(wàn)平方米以上的大型物業(yè)管理企業(yè)之一。 

　　二、業(yè)務(wù)模式由傳統(tǒng)向精品高端轉(zhuǎn)變，通過(guò)品牌塑造形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 

　　企業(yè)品牌是企業(yè)的最直接的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗的根本，深物業(yè)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)深諳此理。同時(shí)他們也深知深物業(yè)集團(tuán)知名度、開發(fā)體量和影響力與諸強(qiáng)相比均不具備優(yōu)勢(shì)，只有依靠“產(chǎn)品質(zhì)量”，走“精益求精、以質(zhì)取勝”的道路才能生存、發(fā)展、壯大，為此提出了“建品質(zhì)物業(yè)、筑生態(tài)家園”的品質(zhì)理念，著力打造房地產(chǎn)項(xiàng)目系列精品，具體包括從方案設(shè)計(jì)、立面展示、材料選型到施工質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)等均做優(yōu)做精，細(xì)細(xì)研磨每一個(gè)項(xiàng)目，將精品理念充分貫徹其中。 

　　為打造精品，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)源頭開始，通過(guò)招標(biāo)，精選國(guó)際一流的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，包括承擔(dān)水立米設(shè)計(jì)的中建國(guó)際以及法國(guó)歐博、加拿大賽美、北京中聯(lián)環(huán)等均成為深物業(yè)集團(tuán)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。 

　　坐落在深圳的深港一號(hào)是一個(gè)只有兩棟樓組成的小樓盤，但他們決心將其做精做細(xì)。首先準(zhǔn)確研判深港兩地房地產(chǎn)需求，主打剛需市場(chǎng)，戶型全部設(shè)計(jì)為60平方米左右。戶型雖小，但經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)別具特色。一是突出綠色生態(tài)，每三層設(shè)立一個(gè)空中花園，成為業(yè)主休閑會(huì)客的活動(dòng)場(chǎng)所，并通過(guò)景觀墻、噴泉、流水等達(dá)到自然生態(tài)效果；二是最大限度拓展空間，客廳層高達(dá)到6米，并設(shè)有超大陽(yáng)臺(tái)；三是通過(guò)落地凸窗擴(kuò)大采光率；四是安裝自動(dòng)通風(fēng)器，在門窗關(guān)閉情況下保持室內(nèi)通風(fēng)。五是突出房間多變功能，業(yè)主可根據(jù)自身需求進(jìn)行適當(dāng)改造。深港一號(hào)于2010年開盤后即受客戶熱捧，較短時(shí)間就基本售罄。幾年來(lái)，在深圳本土成功開發(fā)了新華城、深港一號(hào)、廊橋國(guó)際、彩天怡色等一系列精品樓盤，得到了客戶的高度認(rèn)可。 

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向內(nèi)地拓展，為充分發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目向精品高端發(fā)展。在江蘇徐州開發(fā)的“半山御景”樓盤堪稱高端產(chǎn)品的典范。樓盤全部為雙拼或連排別墅，黃墻紅瓦，精雕砂巖外立面，充分體現(xiàn)了意大利皇家別墅的大氣風(fēng)格，雙首層、雙客廳、雙車庫(kù)，在每戶三層均設(shè)有花園景觀，彰顯奢適生活；磚體以綠色環(huán)保材料為主料，實(shí)現(xiàn)了冬暖夏涼。作為徐州首屈一指的高端樓盤，從開工之日起就受到了徐州當(dāng)?shù)氐母叨汝P(guān)注。而揚(yáng)州的“湖畔御景”項(xiàng)目同樣體現(xiàn)了高端，充分融入了當(dāng)?shù)貧v史名城的文化，充分體現(xiàn)了唐風(fēng)古韻的特色，樓間距、層高、面寬等都結(jié)合了高端人居生活最舒適的尺度和空間感，充分體現(xiàn)了盛唐生活的雍容和大氣，成為揚(yáng)州中式高端宜居生活樓盤的典范。 

　　深物業(yè)集團(tuán)所屬國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司在品牌塑造上同樣走在國(guó)內(nèi)同行業(yè)前列。為追求效益最大化，業(yè)務(wù)向高科技園區(qū)、政府辦公樓等高端市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，同時(shí)提供更高端的服務(wù)。他們突破了原物業(yè)管理的安全保衛(wèi)、設(shè)備維修、清潔衛(wèi)生等傳統(tǒng)服務(wù)內(nèi)容，向“全程、全面、全方位”的貼身管家式服務(wù)轉(zhuǎn)型，把服務(wù)的觸角延伸到業(yè)主的工作和生活當(dāng)中，充當(dāng)事務(wù)助理、行政后勤秘書的職責(zé)，形成了一系列的后勤外包服務(wù)。具體包括餐飲、員工上下班交通、辦公用具提供、會(huì)議服務(wù)等。國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司在管理華為坂田總部基地物業(yè)中，為確保華為公司夜間加班研發(fā)人員的人身安全，保安實(shí)行一對(duì)一或一對(duì)二的貼身服務(wù)，從半夜一直到凌晨，研發(fā)人員下班時(shí)只要給保安打個(gè)電話，保安立即負(fù)責(zé)護(hù)送直至到家。近期，國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司還將協(xié)助華為公司為基地員工提供歐美標(biāo)準(zhǔn)的飲水服務(wù)、空氣凈化設(shè)備采購(gòu)等工作。在阿里巴巴杭州總部物業(yè)服務(wù)上，承擔(dān)了前臺(tái)接待、辦公用品提供等一系列后勤服務(wù)。今年雙“十一”期間，作為電商的阿里巴巴總部48小時(shí)不休息，國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司員工就提供了48小時(shí)貼身服務(wù)。競(jìng)得內(nèi)蒙呼倫貝爾行政中心物業(yè)管理項(xiàng)目后，除傳統(tǒng)業(yè)務(wù)外，還負(fù)責(zé)政府工作會(huì)議的后勤工作，包括會(huì)場(chǎng)的布置、進(jìn)場(chǎng)引導(dǎo)、名牌擺放等細(xì)節(jié)工作，客戶滿意度高達(dá)98%以上。 

高品質(zhì)的服務(wù)也帶來(lái)了豐厚的回報(bào)，國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司2007年處于虧損狀態(tài)，營(yíng)業(yè)收入只有1.2億元，而到2012年?duì)I業(yè)收入達(dá)到2.7億，比2007年翻了一番多，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了較大增幅。物業(yè)管理綜合實(shí)力全國(guó)排名第69位。 

三、管理由粗放向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，通過(guò)對(duì)標(biāo)管理有效降低經(jīng)營(yíng)成本 

　　深物業(yè)集團(tuán)按照投控公司部署，以對(duì)標(biāo)管理為契機(jī)，將市屬國(guó)有企業(yè)中行業(yè)先進(jìn)企業(yè)作為近期對(duì)標(biāo)對(duì)象，把萬(wàn)科、金地等國(guó)內(nèi)先進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為長(zhǎng)遠(yuǎn)對(duì)標(biāo)對(duì)象，逐項(xiàng)尋找在經(jīng)營(yíng)管理方面存在的差距，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。 

　　加大項(xiàng)目的管控力度，有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷向內(nèi)地拓展，深物業(yè)集團(tuán)在外地的公司也越來(lái)越多，如何對(duì)其管控、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)成為燃眉之急的一項(xiàng)任務(wù)。經(jīng)過(guò)認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究行業(yè)先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，將深圳市物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與深圳市皇城地產(chǎn)有限公司深圳區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)合并，并整合東莞公司，設(shè)立了深圳區(qū)域公司，將徐州公司、揚(yáng)州公司定位為城市公司，既提高了管理效率，又保持了外地項(xiàng)目運(yùn)作的靈活性。為進(jìn)一步強(qiáng)化集團(tuán)總部對(duì)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)工作的管控，將原歸屬二級(jí)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)和成本控制兩個(gè)關(guān)鍵職能集中到集團(tuán)總部，成立規(guī)劃設(shè)計(jì)部和成本控制部。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目定位和決策、建筑設(shè)計(jì)、合同成本等關(guān)鍵性流程的管控，促進(jìn)區(qū)域公司管理水平的提升，有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和降低經(jīng)營(yíng)成本。集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部從區(qū)域公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始，嚴(yán)格按照項(xiàng)目總限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，建筑材料按照樓盤的定位和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇。成本控制部在確保預(yù)定收益的情況下，做到時(shí)間成本、材料成本、建安成本、營(yíng)銷費(fèi)用等一系列因素的最優(yōu)組合，將項(xiàng)目的開發(fā)成本控制在行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)；同時(shí)加大對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和成本等工作的審核，如徐州項(xiàng)目經(jīng)過(guò)集團(tuán)審核核減了3000萬(wàn)元，東莞項(xiàng)目經(jīng)審核核減了近4000萬(wàn)元。 

　　全面推行招標(biāo)采購(gòu)，大幅降低建設(shè)成本。為規(guī)范材料采購(gòu)，制訂了《深物業(yè)集團(tuán)招標(biāo)管理規(guī)定》，除到政府相關(guān)建設(shè)交易中心進(jìn)場(chǎng)招標(biāo)外，同時(shí)明確集團(tuán)內(nèi)部招標(biāo)權(quán)責(zé)，5萬(wàn)元以上的采購(gòu)和工程項(xiàng)目都要求通過(guò)公開市場(chǎng)招標(biāo)， 50萬(wàn)元以下的由二級(jí)企業(yè)負(fù)責(zé)組織招標(biāo)， 50萬(wàn)以上的采購(gòu)由集團(tuán)公司參與并監(jiān)管招標(biāo)工作；10萬(wàn)以上的項(xiàng)目，集團(tuán)公司審計(jì)部將參與監(jiān)督。在深港1號(hào)電梯工程招標(biāo)中，通過(guò)選取6家世界知名的電梯公司進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，總造價(jià)比標(biāo)的預(yù)算低了500萬(wàn)元。徐州項(xiàng)目、深圳廊橋國(guó)際項(xiàng)目的智能化工程通過(guò)方案優(yōu)化和招標(biāo)競(jìng)價(jià)，工程造價(jià)均降低30%以上。 

　　編制《房地產(chǎn)手冊(cè)》，建立起了系統(tǒng)化、規(guī)范化的管理體系。針對(duì)房產(chǎn)地主營(yíng)業(yè)務(wù)，組建專門團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)對(duì)標(biāo)企業(yè)成熟管理模式，從強(qiáng)化流程管理、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的角度出發(fā)，對(duì)原有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的工作程序、規(guī)章制度、工作銜接等進(jìn)行全面梳理，并于2013年6月編制了《房地產(chǎn)手冊(cè)》，為精細(xì)化管理提供了制度保障。《房地產(chǎn)手冊(cè)》明確了集團(tuán)與所屬區(qū)域公司、各部門之間的權(quán)責(zé)，有效解決了各部門之間因責(zé)任不清而相互扯皮的現(xiàn)象，突出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程各個(gè)節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃性。《房地產(chǎn)手冊(cè)》的編制，優(yōu)化了項(xiàng)目管控模式，有效提高了管理效率，從而建立起了系統(tǒng)化、規(guī)范化的管理體系和工作流程。 

作為廣東房地產(chǎn)最具發(fā)展?jié)摿?0強(qiáng)之一的深物業(yè)集團(tuán)，已成功由深圳走向了全國(guó)，企業(yè)也將進(jìn)一步做強(qiáng)做大。

（轉(zhuǎn)自深圳市國(guó)資委、控股公司網(wǎng)站）